Нотариальное удостоверение сделок по распоряжению имуществом на условиях доверительного управлении

Статья опубликована в журнале "Нотариус" № 4 2016 г. 

 

Аннотация: в статье рассматриваются последние законодательные изменения, регулирующие нотариальное удостоверение сделок по распоряжению недвижимым имуществом на условиях доверительного управления. Автор анализирует новые правовые нормы, их толкование органами исполнительной власти, а также первую нотариальную практику в этой области. Отдельное внимание уделено в статье вопросам связанным с доверительным управлением имуществом паевых инвестиционных фондов, а также случаям возникновения доверительного управления по основаниям предусмотренным законом.

Ключевые слова: нотариат, доверительное управление, распоряжение недвижимым имуществом, паевой инвестиционный фонд, управляющая компания.

В последнее время мы видим согласованное движение органов законодательной и исполнительной власти РФ, а также нотариального сообщества в сторону возврата обязательного нотариального удостоверения сделок по распоряжению недвижимым имуществом. Так, совсем недавно в канун нового года был принят Федеральный закон от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ, которым были внесены серьезные изменения в различные аспекты нотариальной деятельности. Прямое отношение к сделкам с недвижимым имуществом имеет ст. 3 указанного закона, которая вносит изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с этими изменениями обязательному нотариальному удостоверению подлежать следующие сделки с недвижимым имуществом:

 

  • сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;

 

  • сделки по продаже земельной доли;

 

  • сделки связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, или гражданину признанному ограниченно дееспособным.

 

В данной статье мы хотели бы остановиться на последнем абзаце из этого списка, а точнее на его части, касающейся распоряжения имуществом на условиях доверительного управления, которая вызывает много вопросов на практике.

Договор доверительного управления имуществом оформляет отношения по управлению чужим имуществом в интересах его собственника (или иного управомоченного лица – кредитора в обязательстве, субъекта исключительного или корпоративного права) либо иного указанного им (третьего) лица[1].

Доверительное управление имуществом регулируется специальной главой 53 Гражданского Кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ), в ст. 1012 которой указано, что по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности. Однако в гражданском праве существует дискуссия на тему того, возникает ли у доверительного управляющего какое-либо субъективное право в отношении переданного имущества и если возникает, то какое. О.Р. Зайцев приводит несколько конкурирующих по данному вопросу точек зрения в отечественной цивилистике: доверительный управляющий обладает: 1) ограниченными вещными правами; 2) обязательственными правами; 3) обязательными с вещно-правовыми элементами правами[2].

Однако, нам ближе позиция В.А. Белова, который обоснованно утверждает, что доверительный управляющий не приобретает никаких субъективных прав на переданное в управление имущество - ни вещных, ни обязательственных. Он по меткому выражению автора представляет собой профессионализм, предприимчивость, расчетливость и «длинные руки» учредителя управления, хозяйствующие с его имуществом, в том числе осуществляющие субъективные имущественные права учредителя управления от своего имени, но на его (учредителя) счет[3].

На практике доверительное управление недвижимым имуществом реализуется в различных ситуациях. Например, компания девелопер строит деловой или торговый центр, преследуя в качестве экономической цели – заработок на сдаче помещений в аренду. Если компания-застройщик не имеет специального подразделения, она заключает договор с профессиональной управляющей компаний, которая осуществляет эксплуатацию здания, находит арендаторов, ведет с ними переговоры, получает арендную плату и регулярно передает полученную прибыль девелоперу, удерживая из нее оплату за свои услуги. Такая управляющая компания чаще всего работает на условиях доверительного управления имуществом.

Также широкое применение конструкция доверительного управления находит в деятельности Паевых инвестиционных фондов (Далее – ПИФ). В  таких ситуациях ряд граждан или юридических лиц объединяют свое имущество и передают в доверительное управление управляющей компании ПИФ в обмен на паи в этом фонде. Управляющая компания управляет полученной недвижимостью, обеспечивая максимизацию прибыли учредителей.

Очевидно, что рынок недвижимости, находящей в доверительном управлении крайне велик и по разным подсчетам, в зависимости от категории недвижимости, может составлять от 40 до 90 %. В связи с этим, принятое изменение в ст. 30 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сразу же породило серьезные дискуссии на рынке, так как было совершенно неожиданным для всех его участников.

Отметим сразу, что в соответствующей статье речь идет не только о сделках, связанных с отчуждением недвижимого имущества, но и обо всех иных сделках, связанных с распоряжением им. Право распоряжения входит в классическую «триаду» правомочий собственника – владение, пользование, распоряжение, родоначальником которой принято считать автора монументального Свода законов М.М. Сперанского[4].

Д.И. Мейер обоснованно указывал на то, что по праву распоряжения собственник может уничтожить вещь, подвергнуть ее отчуждению, заключить относительно ее ту или другую сделку и т.д.[5]  Таким образом, юридически категория «распоряжение» значительно шире категории «отчуждение» и включает в себя последнюю. Если отчуждение предполагает переход права собственности, то распоряжение в гражданском праве обозначает правомочие собственника, позволяющее ему совершать любые законные действия в отношении имущества, прежде всего сделки. Подтверждением такого широкого толкования правомочия на распоряжение является его классическое понимание германской цивилистической доктриной, в рамках под распоряжением понимаются все виды сделок, которые «оказывают непосредственное воздействие на уже существующее (пробретенное) субъективное право, заключающееся в его полной или частичной передаче, обременении, изменении его содержания или прекращении»[6].

Соответственно, к распоряжению относятся как действия, связанные с переходом права собственности, так и его передача без утраты права собственности (например в залог, в аренду и др.). п. 1 ст. 1020 ГК РФ прямо ограничивает возможность доверительного управляющего распоряжаться недвижимостью, указывая на то, что это возможно только в случаях прямо предусмотренных договором доверительного управления. Данная норма получила неоднократное подтверждение судебной практикой[7].  Однако, заключение и изменение договоров аренды недвижимого имущества составляет существенную часть деятельности доверительных управляющих и часто специально оговаривается в соответствующих договорах. В связи с этим на практике сразу же возникли вопросы о реализации данной нормы как среди нотариусов, так и среди управляющих компаний.

Первый и главный вопрос заключается в том, распространяется ли норма ст. 30 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Далее - Закон о государственной регистрации) на деятельность профессиональных управляющих компаний? Этот вопрос является не беспочвенным, так как сама конструкция измененной статьи выглядит довольно странно. В ней обязательность нотариального удостоверения сделок по распоряжению недвижимым имуществом на условиях доверительного управления указана через запятую со сделками на условии опеки, а также сделками по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, или гражданину признанному ограниченно дееспособным. Очевидно, что статья нацелена на защиту прав наименее социально защищенных категорий граждан – несовершеннолетних, опекаемых и ограниченно дееспособных. В связи с этим наличие в этой статье доверительного управления в контексте деятельности профессиональных управляющих тех же ПИФ, кажется по меньшей мере странным.

Разъяснить спорную норму взялось Министерство юстиции Российской Федерации (Далее – Минюст РФ). В своем ответе на обращение Александрова Д.Н., а также Горина Д.В. от 17.02.2016 г. № 09/17301-МГ по вопросу нотариального удостоверения сделок, связанных с распоряжение недвижимым имуществом на условиях доверительного управления, Минюст РФ пришел к выводу о том, сделки с имуществом паевого инвестиционного фонда, совершаемые участниками рынка коллективных инвестиций в рамках Федерального закона «Об инвестиционных фондах», не требуют нотариального удостоверения. Аргументация Минюста РФ  сводится к тому, что из наименования ст. 30 Закона о государственной регистрации «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом» и ее содержания следует, что она распространяется на управление имуществом подопечных и направлена на установление дополнительных гарантий защиты от возможных злоупотреблений, прежде всего для случаев доверительного управления, возникающего вне зависимости от воли учредителя управления и выгодоприобретателя – при доверительном управлении имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ, ст. 23 Федерального закона «Об опеке и попечительстве), имущества гражданина в отношении которого установлен патронаж ( п. 3 ст. 41 ГК РФ), имуществом безвестно отсутствующего лица ( п. 1 ст. 43 ГК РФ), наследственным имуществом (ст. 1173 ГК РФ). Одновременно Минюст РФ указывает на то, что в специальной норме п. 4 ст. 24 Закона о государственной регистрации, посвященной имуществу паевых инвестиционных фондов, никакого указания не содержится, равно как и в Федеральном законе «Об инвестиционных фондах».

С логикой Минюста РФ можно согласиться, однако в этом же ответе на запрос граждан, Минюст оговаривается о том, что разъяснение законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не относится к компетенции Министерства юстиции Российской Федерации, что ставит под сомнение юридическую силу данного разъяснения. Одновременно, буквальное толкование нормы ст. 30 Закона о государственной регистрации, несмотря на некоторые контекстуальные противоречия все же напрямую распространяет норму о нотариальном удостоверение на все сделки по распоряжению недвижимым имуществом на условиях доверительного управления, никак не исключая деятельность ПИФ.

Вполне возможно, что в ближайшее время норма ст. 30 Закона о государственной регистрации будет уточнена законодателем и в ней напрямую будет указаны границы ее применения, в том числе и касательно деятельности ПИФ. Однако, на данный момент мы должны исходить из буквы закона. Уже сегодня начинает появляться первая нотариальная практика, в том числе и по работе с ПИФ, в связи с чем мы видим задачу данной статьи в разъяснении некоторых аспектов нотариального удостоверения сделок по распоряжению имуществом на условиях доверительного управления.

В связи с этим в данной статье мы хотели бы сконцентрироваться на двух специфических ситуациях, связанных с удостоверением сделок по распоряжению имуществом на условиях доверительного управления. В перовом случае речь пойдет об имуществе ПИФ, а во втором, о возникновении доверительного управления на основании действий органов опеки и попечительства, нотариуса или суда.

 

  1. Доверительное управление в рамках ПИФ;

 

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой выдаваемой управляющей компанией. Стоит отметить при этом, что сам ПИФ не является юридическим лицом, а стороной в договоре и доверительным управляющем является управляющая компания ПИФ.

Будущий владелец инвестиционных паев подает заявку на приобретение инвестиционных паев. Моментом возникновения доверительного управления является присоединение учредителя к договору доверительного управления. Это именно договор присоединения, так как условия договора доверительного управления ПИФ определяются управляющей компанией в стандартных формах и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к указанному договору в целом. В связи с этим в п. 1 ст. 11 ФЗ «Об инвестиционных фондах» такой договор даже имеет специальное наименование – Правила доверительного управления ПИФ (Далее – Правила). Присоединение к Правилам осуществляется путем передачи имущества управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления. Переданное имущество принадлежит учредителям на праве общей долевой собственности пропорционально его стоимости в общем объеме имущества.

Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим ПИФ от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. На практике это можно увидеть в различных договорах, где управляющая компания делает специальную пометку «Д.У.» и указывает наименование соответствующего ПИФ. Таким образом, поскольку доверительный управляющий действует от своего имени, хотя и в чужих интересах, то ему не нужна дополнительно специальная доверенность на осуществление управления имуществом.

По общему правилу п. 14 ст. 13.2  ФЗ «Об инвестиционных фондах» управляющая компания не вправе распоряжаться имуществом, переданным в оплату инвестиционных паев, за исключением случая включения такого имущества в состав ПИФ или возврата лицу, передавшему указанное имущество в оплату инвестиционных паев.

Недвижимое имущество, переданное в оплату инвестиционных паев, включается в состав ПИФ только при получении согласия специализированного депозитария на включение такого имущества с состав ПИФ. Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 03.07.2008 г. № 08-27/пз-н «Об утверждении положения о порядке передачи имущества для включения его в состав паевого инвестиционного фонда» установлено, что передача недвижимого имущества в оплату инвестиционных паев фонда осуществляется по передаточному акту, подписываемому лицом, передающим недвижимое имущество в оплату инвестиционных паев, и управляющей компанией, а если это предусмотрено договором со специализированным депозитарием – также специализированным депозитарием.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о государственной регистрации договора доверительного управления недвижимым имуществом и факта передачи имущества в доверительное управление. Само по себе появление и активное развитие института недвижимого имущества  в свое время потребовало от государства принципиально новых форм регулирования, одной из которых явилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним[8]. В п. 2 ст. 1017 ГК РФ установлено требование государственной регистрации передачи в доверительное управление недвижимого имущества. Несоблюдение этого требования влечет в силу п. 3 указанной статьи недействительность договора доверительного управления. Одновременно следует отметить, что в законе отсутствует прямое указание на необходимость государственной регистрации самого договора доверительного управления. Несмотря, на некоторые различия в арбитражной практике, в данном вопросе мы разделяем точку зрения В.А. Белова, который подчеркивает, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации только в случаях, прямо предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации, а также указывает на то, что государственная регистрация факта передачи имущества в доверительное управление вполне способна выполнить все те функции, которые обыкновенно возлагаются законом на институт государственной регистрации договоров[9]. Результатом государственной регистрации факта передачи имущества в доверительное управление является свидетельство о государственной регистрации права в общей долевой собственности ПИФ, выдаваемое Росреестром, в котором в качестве ограничения (обременения) права указывается доверительное управление.

 

 

  1. Доверительное управление возникающее вне зависимости от воли учредителя управления или выгодоприобретателя;

 

Согласно п. 1 ст. 38 ГК РФ орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении имуществом, при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного. Таким образом по указанно конструкции орган опеки и попечительства выступает в роли учредителя доверительного управления, при этом подопечный занимает место выгодоприобретателя. В таком случае необходимыми документы для удостоверения сделок по распоряжению недвижимым имуществом на условиях доверительного управления в таком случае являются решение суда на основании которых установлена опека и договор доверительного управления.

            Также согласно п. 3 ст. 41 ГК РФ договор доверительного управления имуществом заключается в случае установления патронажа между совершеннолетним дееспособным гражданином, который по состоянию здоровья не способен самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполняться обязанности и его помощником. Помощник назначается на основании решения органа опеки и попечительства с письменного согласия, как самого помощника, так и лица над которым устанавливается патронаж.

            Согласно п. 1 ст. 43 ГК РФ имущество гражданина признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемым с этим органом. Соответственно в данном случае, необходимо решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим, решение суда о передаче имущества в доверительное управление и сам договор доверительного управления, заключенный между доверительным управляющим и органом опеки и попечительства

            По специальному основанию ст. 1173 ГК РФ учредителем доверительного управления может выступать сам нотариус в том случае, когда в состав наследства входит имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном капитале, ценные бумаги, исключительные права и др.) нотариус заключает договор доверительного управления, выступая в качестве его учредителя. В случае, когда наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, права учредителя доверительного управления принадлежат исполнителю завещания.

            Сложившаяся судебная практика указывает на то, что основная задача доверительного управления в подобных случаях заключается в том, чтобы обеспечивать правопреемство при передаче наследственного имущества наследникам, действовать в их интересах в целях сохранности и имущества[10].

 

            Подводя итог, хочется отметить, что законодатель в последнее время существенно расширяет круг правовой деятельности нотариуса в сфере оборота недвижимого имущества. Новым шагом в этом направлении стало включение нотариуса в отношения, связанные с доверительным управлением. Если в отношении распоряжения имуществом находящимся в доверительном управлении в ситуациях опеки, патронажа, наследования или признания гражданина безвестно отсутствующим, особых вопросов не возникает, то в других сфера все не так однозначно. Так, стоит отметить присутствующую неопределенность в отношении распространения норм об обязательном нотариальном удостоверении сделок по распоряжению недвижимым имуществом на условиях доверительного управления в сфере деятельности профессиональных управляющих компаний и, прежде всего ПИФ. С точки зрения буквального толкования новых правовых норм они распространяются на деятельность доверительных управляющих ПИФ, однако логический и контекстуальный анализ этих норм свидетельствует о том, что они не распространяются на ПИФ. Безусловно перед нами пример неточности законодательной техники, которая привела практически сразу к прямо противоположным толкованиям одной и той же нормы. Надеемся, что в ближайшее время законодатель разъяснит или исправит данные нормы, однако, до того времени, по нашему мнению, нотариусам, органам регистрации и управляющим компаниям стоит исходить из буквы закона и удостоверять нотариально сделки по распоряжению недвижимостью на условия доверительного управления во всех без исключения случаях.

 

 

 

 

[1] Гражданское право: учебник / под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд. Т. IV. М., 2006. С. 274.

[2] Зайцев О.Р. Доверительное управление имуществом: Общая характеристика / Актуальные проблемы гражданского права: сб. Статей. – Вып. 11. – М., 2007; - С. 353-354.

[3] Практика применения Гражданского кодекса РФ части второй и третьей / под общ. Ред. В.А. Белова. – М., 2009. С. 1129.

[4] См. подробнее: Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ. Ред. В.А. Белова. – М., 2008. С. 482-489.

[5] Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2003. С. 344.

[6] Krassser R. Der Schutz vertraglicher Rechte Dritter. Koln; Berlin; Bonn; Munchen, 1971. S. 94.

[7] См. к примеру: Постановление ФАС ДО от 15.09.2003. № Ф03-А51/03-1/2252.

[8] Настольная книга нотариуса. В 4 т. Т. 2: Правила совершения отдельных видов нотариальных действий / Под ред. И.Г. Медведева. М., 2915. С. 128.

[9] См.: Практика применения Гражданского кодекса РФ части второй и третьей / под общ. Ред. В.А. Белова. – М., 2009. С. 1159-1160.

[10] См.: постановление ФАС СКО от 14.03.2006 № Ф08-635/2006.